Mes: abril 2023

A propósito de la recién emitida Sentencia SU 288/22 de la Corte Constitucional, relacionada con las pretensiones de particulares de adquirir bienes rurales y las pretensiones de la Agencia Nacional de Tierras (ANT) de recuperar los mismos, por considerarlos bienes baldíos, la Corte ha disipado las dudas sobre la interpretación de las reglas aplicables a procesos de pertenencia.

En particular, instruyó a las autoridades competentes, a adoptar acciones para lograr la identificación de los bienes baldíos en Colombia, por lo que los bienes rurales que hayan sido objeto de procesos de pertenencia serán estudiados bajo los criterios unificados por la Corte, con el fin de demostrar justo título frente al Estado.

¿Es posible solicitar la declaración de pertenencia de un bien cuya calidad de privado o baldío se desconoce?

Los bienes baldíos son imprescriptibles por definición, lo cual ha sido reiterado en el ordenamiento jurídico, desde el siglo XIX, hasta la fecha. Asimismo, la ley civil definió como baldío todo bien que, estando ubicado en territorio colombiano, carezca de otro dueño.

Para poder iniciar un proceso de pertenencia, el demandante deberá, en primera medida, probar que el predio es de naturaleza privada, a través de un título originario expedido por el Estado o, de títulos debidamente inscritos, otorgados con anterioridad a la vigencia de la ley 160 de 1994 en los cuales se verifiquen las transferencias de dominio del predio por un término de al menos 20 años.

En caso de que no se logre probar tal naturaleza privada, deberá presumirse que el predio tiene la calidad de baldío y por lo tanto no podrá ser adquirido por un mecanismo diferente a la adjudicación realizada por la ANT.

¿Los propietarios de bienes rurales cuya calidad de bien privado no fue probada, podrían perder el dominio sobre ellos?

A través de la Sentencia, la Corte instruyó a la ANT la implementación de un Plan Actualizado de Recuperación de Baldíos con el objeto de identificar casos de apropiación o acumulación indebida de baldíos, mediante la revisión de la información registral de todos los bienes rurales cuya propiedad haya sido reconocida a favor de terceros en procesos de pertenencia desde la Constitución de 1991.

Así, en el evento en que no se logre acreditar la calidad de bien privado, la ANT deberá determinar si la persona reconocida como propietaria en el proceso de pertenencia (que deberá presumirse baldío): (i) cumple con los requisitos para ser beneficiaria de los programas de acceso a tierras, evento en el cual procederá la adjudicación del predio a su favor; o, (ii) no cumple con los requisitos para ser beneficiario de un baldío, evento en el cual el predio deberá ser restituido a la ANT.

Es necesario tener en cuenta que uno de los criterios indicados por la Corte para definir la procedencia del proceso de recuperación de baldíos, es el cumplimiento del área máxima adjudicable.

¿Cómo saber qué limitación de áreas adjudicables le aplica a cada inmueble?

Con la expedición de la Ley 160 de 1994 surgieron diferentes interpretaciones de las limitaciones en materia de áreas adjudicables. A través de la Sentencia, la Corte ha adoptado la misma interpretación de la ANT, estableciendo que el análisis de límites de adjudicación debe ser realizado caso a caso, según la regulación vigente al momento de la adjudicación; cuyos límites para el año 1936 se previeron en 600 y 800 hectáreas, dependiendo de la destinación del predio, y los cuales fueron modificados en repetidas ocasiones hasta la emisión de la regulación actual en materia de UAF, cuya limitación varía en cada municipio.

¿Si un juez ha concedido a través de sentencia la propiedad de un predio rural presuntamente baldío, se es propietario legítimo del mismo?
No. La Corte indicó que, si la propiedad privada no es demostrada, el único mecanismo a través del cual puede ser transferido un bien baldío o presuntamente baldío del patrimonio del Estado a un tercero, es una resolución de adjudicación emitida por la autoridad de tierras. Así las cosas, la declaratoria de pertenencia no constituye justo título traslaticio de dominio de tierras baldías en favor de terceros.

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En el desarrollo de proyectos inmobiliarios se han venido implementando con mucha fuerza las figuras de multifamily y coliving, las cuales responden a las nuevas realidades en materia de vivienda e inversión, aún más, después de la pandemia. Con todo, no existe total claridad respecto de las características y diferencias entre tales modalidades, pues las mismas han sido importadas del ámbito internacional.

¿Qué es el multifamily y el coliving?
El multifamily se da en edificios o proyectos de unidades residenciales independientes, tradicionales, dotados con cocinas, baños, zonas de esparcimiento y habitaciones, de modo que el objetivo de esta figura es proporcionar a un grupo de personas que pueden ser o no familias, la facilidad de vivienda lista para habitar, a través del arrendamiento, usualmente a mediano o largo plazo.

Por su parte, el coliving tiene lugar en inmuebles de vivienda con facilidades compartidas, listos para habitar, en los que los residentes comparten las áreas comunes (cocina, baño, lavandería, gimnasio, salas de estar, coworking, etc.), pero generalmente, cada residente cuenta con una habitación privada. En consecuencia, el propósito del coliving es promover el esparcimiento y generar una comunidad de personas que conviven y hacen eficientes sus gastos al compartirlos. Lo anterior, mediante el arrendamiento o alquiler de habitaciones con amenidades comunes, usualmente a corto y mediano plazo.

Estas figuras por lo general se implementan y comercializan a través de terceros operadores especializados, a quienes los propietarios de las unidades de vivienda delegan la explotación comercial, así como las funciones propias de la administración inmobiliaria.

Aplicabilidad en la legislación colombiana
Tanto el multifamily como el coliving se pueden implementar para largas, medianas o cortas estadías. Para cortas estadías, esto es, periodos inferiores a 30 días, operará el régimen legal aplicable a la vivienda turística contenido en la Ley 300 de 1996 y todas sus normas modificatorias y complementarias, evento en el cual, el dueño y/u operador del inmueble, deberá estar inscrito en el Registro Nacional de Turismo, deberá cumplir todas las obligaciones derivadas de su calidad de prestador de servicios turísticos y verificar que el bien a explotar cumpla con el uso urbanístico respectivo.

Por otra parte, para estadías superiores a 30 días, operará la Ley 820 de 2003 (ley de vivienda urbana), la cual carece de la flexibilidad que requieren este tipo de estadías según las nuevas realidades sociales de teletrabajo, flexibilidad laboral, movilidad familiar, entre otros. Esta ley, por ejemplo, impide el incremento del canon de la renta por valores superiores al IPC, -lo cual dificulta alcanzar niveles de rentabilidad apropiados para los inversionistas-, e impone, entre otros aspectos, prórrogas forzosas a favor del arrendatario, etc.

Así, se ha visto que para la explotación de vivienda bajo estas modalidades, propietarios y operadores han tenido que recurrir a la estructuración de figuras alternas a la Ley 820 de 2003 con miras a poder efectuar cobros adicionales por las amenidades comunes que ofrecen determinados proyectos inmobiliarios. Esto aunado a la dificultad en el ensamble de la tierra para esta clase de proyectos que demandan grandes retos de diseño, sostenibilidad, y en los cuales la rentabilidad implica tener un alto número de unidades que permita alcanzar el punto de equilibrio para su operación.

En suma, la legislación colombiana requiere de la expedición de leyes que respondan a estos desafíos y que permitan verdaderas oportunidades de inversión en el mercado inmobiliario, en especial para los fondos de capital privado o de inversión colectiva que, como actores del mercado, podrían ser grandes precursores de proyectos de vivienda de este tipo. Así mismo, la banca podría tener mayor apertura para la financiación de proyectos e impulsar así el sector de forma integral.

Finalmente cabe mencionar que quien esté interesado en el desarrollo o inversión en proyectos de corta estadía, se enfrenta no sólo al sometimiento de leyes poco flexibles, sino a la necesidad de verificar que la normatividad urbanística y el régimen de propiedad horizontal respectivo, permitan el uso de vivienda turística expresamente.

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